開發(fā)商與信托公司一拍即合：設地產PE曲線融資

樓市調控并未放松的形勢下，房企艱難度日，銀行融資依然困難，而一度火熱的房地產信托也被監(jiān)管部門重點監(jiān)控。

創(chuàng)新總是走在監(jiān)管的前面。房企與信托公司找到了另一種合作模式——成立房地產基金。具有項目優(yōu)勢的房企和具有募資優(yōu)勢的信托公司，二者聯(lián)合設立房地產基金的融資方式，正逐漸成為一種趨勢。

強強聯(lián)合

近日，嘉凱城(000918.SZ)發(fā)布公告稱，為支持公司主業(yè)發(fā)展，并培育新的業(yè)務增長點，公司全資子公司上海凱思達股權投資有限公司擬聯(lián)合中融信托就嘉凱城湖州龍溪翡翠項目發(fā)起設立房地產基金——“嘉瑞長三角優(yōu)勢發(fā)展基金I期”。

該基金結構為有限合伙企業(yè)，規(guī)模約10億元，不低于8億元，基金管理人為凱思達與中融信托指定機構北京中融匯富投資管理有限公司共同設立合資公司，股權比例51：49。有限合伙人為中國公民或機構，中融匯富為中融信托的全資子公司。

其中，基金管理人出資1%;有限合伙人認購99%份額，預計今年10月底完成募集及投資，投資年限為3年+1年，基金規(guī)模70%部分，2年退出;其余部分根據項目現(xiàn)金流情況退出，但不超過4年。

近日，萬通地產(600246.SH)與外貿信托也合作成立了房地產基金，這款規(guī)模為41580萬元的產品期限為3+2年，其中，3年項目運營期，2年處置期。信托生效滿2年后，萬通地產可提前行使優(yōu)先回購權，從而提前終止信托計劃。

信托資金用于受讓北京萬通地產股份有限公司所持北京盈石正奇投資管理有限公司100%的股權并增資，正奇投資以其全部資金投資于昆山博遠萬智投資中心(有限合伙)，合伙企業(yè)將收購萬通地產合法持有的天津和信發(fā)展有限公司48.96%的股權，萬通地產持有天津和信51%的股權。

該款產品屬于房地產投資基金類產品，此項目也是外貿信托首次嘗試主動管理型房地產地產基金。信托資金退出方式有兩種情況，萬通地產行權回購信托資金所持股權，實現(xiàn)信托計劃的退出。萬通地產未行權回購信托資金持有的股權，信托計劃通過處置信托資金直接和間接持有的包括所投資的商業(yè)地產項目在內的權益，實現(xiàn)信托計劃的退出。

實際上，許多開發(fā)商旗下?lián)碛械禺a私募基金公司，如金地集團(600383.SH)的穩(wěn)盛投資，陽光股份(000608.SZ)的厚土基金，復星集團及復地集團旗下的共贏資本等。

有地產私募人士告訴《第一財經日報》記者，與開發(fā)商旗下的地產私募相比，信托公司和開發(fā)商強強聯(lián)合成立地產基金更具有募資和項目等方面的優(yōu)勢，“開發(fā)商直接成立地產投資基金，由于沒有歷史業(yè)績，很難被投資人認可，有實力的信托公司加入進來更容易募資。”

不過，房企與信托公司并不都是“一拍即合”，今年2月，陽光股份公告稱，受各方面因素影響，公司與昆侖信托雖不斷努力，但未能就該基金方案及備選投資項目最終達成一致，因此，公司董事會決定取消原合作計劃，放棄與昆侖信托合作發(fā)起成立“昆侖陽光厚土股權投資基金”。

規(guī)避監(jiān)管?

今年以來，房地產信托成為行業(yè)的敏感詞，兌付問題受到各方關注，銀監(jiān)會也是對房地產信托重點監(jiān)控，信托公司對此類項目均不敢怠慢。

“信托公司聯(lián)合開發(fā)商成立地產基金模式可以說是規(guī)避監(jiān)管的一種變通方式。”信托公司人士告訴本報記者。

在他來看，由于銀監(jiān)會曾對房地產信托進行過“窗口指導”，并且當下的節(jié)點正是保兌付的敏感時期，“若項目不是特別優(yōu)質的話，信托公司直接"支援"開發(fā)商容易引起監(jiān)管注意。”

開發(fā)商如果不選擇直接通過信托公司融資，實際上也可以選擇與地產私募合作，那么這種方式與聯(lián)手信托公司設立地產基金相比如何?

今年6月，共贏資本董事總經理丁亞明在接受本報記者專訪時表示，開發(fā)商管理不規(guī)范的話，與地產私募合作會比較“痛苦”，大品牌開發(fā)商擁有標準化模式，合作起來比較順利。

他指出，地產私募基金扮演主動管理人的角色，項目選擇百里挑一，一旦介入，對開發(fā)各個過程都會履行管理人職責，在成本、定價、銷售等進度上嚴格監(jiān)控。